Retos y riesgos de la inversión en Brasil.
Brasil es un mercado novedoso y lejano para el inversor europeo que ha mejorado con el crecimiento macro económicos y con el afianzamiento de los principales motores de su mercado inmobiliario: Turismo y concentración poblacional en grandes ciudades.
Property Secrets está haciendo un seguimiento de las evoluciones del mercado inmobiliario brasileño tras el interés que ha suscitado el mismo entre nuestros clientes.
Ya sea en las ciudades o en la costa turística, los inversores deben prepararse para entrar en un mercado competitivo, tanto en oferta como en demanda, y que despliega un abanico de aspectos positivos del mercado (precios bajos, buena demanda y buena amortización de alquiler en las ciudades) como de aspectos negativos (altos intereses y extremada burocracia).
El déficit de viviendas
Brasil cuenta con un permanente déficit de viviendas de ocho millones de unidades. Con tal demanda el mercado inmobiliario ha empezado a despegar. Según los datos facilitados por el Sindicato de Viviendas de Brasil, SECOVI-RN, en Brasil se construyeron un total de medio millón de vivienda censadas en el año 2007. El déficit de viviendas anual es de 300.000, por lo que la proyección del mercado inmobiliario hasta que se equipare el déficit con el abastecimiento de unidades a este ritmo es de 40 años.
El gran reto del mercado brasileño
El reto actual del mercado inmobiliario brasileño es absorber las grandes oportunidades de inversión que ofrece el mercado en si mismo. Es una cuestión endogámica. El verdadero mercado brasileño se encuentra en las primeras residencias más que en el mercado puramente turístico. Por ello las ciudades son la cuna de la demanda inmobiliaria.
Se está potenciando la construcción de unidades asequibles para las clases sociales que emergen de las capas bajas y que se apelmazan en una clase media creciente capaz de financiar una vivienda digna. Los precios varían desde unidades de 65m2 a € 35.000 hasta unidades de 90m2 por € 95.000. El reto es acomodar la oferta a la demanda.
El mercado brasileño ofrece también una gran oportunidad en la segunda residencia destinada a la clase media-alta asentada que reside en las grandes ciudades y demanda una segunda residencia estival cerca de las ciudades.
El déficit de las viviendas y la financiación
Según SECOVI, hacen falta R$ 20 mil millones anuales para financiar viviendas. De esta cantidad, R$ 15 mil millones serían financiados por entidades bancarias y R$ 5 mil millones por financiados a través de subsidios directos a la familia. Secovi estima que en 15 años se puede resolver el déficit de viviendas que vive Brasil actualmente.
Los riesgos a los que se enfrenta el inversor
Los inversores inmobiliarios en el mercado brasileño deben estar preparados para afrontar dos tipos de riesgos. En primer lugar, los riesgos macroeconómicos que afectan a la economía en general y en segundo lugar los riesgos del propio mercado inmobiliario.
Los riesgos macroeconómicos no son elevados en la coyuntura actual, pero los elevados índices de interés hacen que los inversores inmobiliarios se centren en un periodo de tiempo corto. Respecto a la situación política, el gobierno izquierdista del presidente Lula da Silva se ha ganado la confianza de los agentes económicos y los inversores. Otro de los riesgos macro-económicos es el déficit público que puede generar la política social del Gobierno.
Riesgos propios del sector
Los riesgos del sector inmobiliario son de diferente índole. En primer lugar, la complejidad jurídica hace de la inversión un proceso burocrático a veces interminable. Por ello es conveniente ponerse en manos de una firma de abogados competente para que no se demoren los trámites.
En segundo lugar, los inversores que se enfoquen en el sector turístico deben tener una estrategia de salida a corto plazo ya que las inversiones a largo plazo fuera de las ciudades no tienen un crecimiento de capital estable y predicable. Además, hay que analizar la cuestión de infraestructuras brasileñas en zonas alejadas de núcleos urbanos.
En tercer lugar, nos encontramos con el handicap de poder comprar propiedades en Brasil exclusivamente con reales brasileños. El dólar americano es una moneda extendida en Brasil y En algunos casos se puede acordar el precio de un inmueble en dólares y escriturar en el equivalente en reales brasileños.
Por último, la ley brasileña es propensa a favorecer al inquilino, por lo que los inversores corren el riesgo de quedarse desprotegidos en caso de morosidad.
Fuente: Property Secrets
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