A partir del 1 de enero de 2008, el Estado ayuda a los inquilinos de entre 22 y 30 años con una renta mensual, un préstamo de 600 euros para la fianza y el coste del aval por 120 euros. Así, el propietario tiene más garantías al alquilar su vivienda.
Habrá diez nuevos juzgados dedicados específicamente a agilizar los procesos de desahucio, que se ubicarán en las capitales con mayor saturación de expedientes.
El Plan Estatal de Vivienda ofrece ayudas si decide poner su vivienda en alquiler por un mínimo de cinco años. La vivienda debe ser libre, desocupada y desligada de cualquier actividad económica o profesional del propietario.
La Sociedad Pública de Alquiler ofrece ahora un seguro multirriesgo, de impago y de asistencia jurídica para el propietario.
MODELO DE CONTRATO DE ALQUILER
Todos los trámites, derechos y obligaciones que genera el alquiler de una vivienda se regulan por las normas contenidas en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.
El contrato se debe formalizar por escrito, según las condiciones que acuerden las dos partes. Existe un “contrato tipo”, de venta en estancos que sólo incluye los datos de identificación de la finca, las partes que intervienen, la renta y la duración, con cuya compra se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al que está obligado el arrendatario. Puede consultar un modelo de contrato con los acuerdos más usuales.
La duración del contrato de alquiler se pacta libremente entre las dos partes que intervienen en su formalización. No obstante, si este plazo de duración fuese inferior a 5 años, llegada la fecha del vencimiento del contrato, éste se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración, salvo que sea el inquilino el que manifieste al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene intención de continuar en la vivienda alquilada.
Transcurrido el plazo de los 5 años, el propietario podrá negarse a renovar el contrato siempre que lo preavise al inquilino con un mes de antelación.
La renta que el inquilino abona al propietario por el alquiler de la vivienda, también se acuerda por ambas partes. Durante los 5 primeros años de duración del contrato, la renta se actualizará anualmente en función de la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística. A partir del sexto año, la renta se actualizará conforme hayan pactado las partes en el contrato; si no hubiesen manifestado nada al respecto, se seguirá aplicando el IPC.
Es obligatorio para el inquilino dejar en depósito al propietario de una fianza a la hora de formalizar el contrato de arrendamiento. Esta debe ser equivalente a una mensualidad de la renta pactada. Esta cantidad permanece inalterable durante los cinco primeros años de vigencia del contrato. La fianza arrendaticia sirve para sufragar, al término del contrato, todas aquellas obligaciones asumidas por el inquilino que tengan una traducción económica. Por ejemplo: suministros pendientes de abono, posibles desperfectos o impagos de rentas. Se permite que las Comunidades Autónomas regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad.
La Ley de Arrendamientos faculta a las partes para pactar cualquier tipo de garantía que asegure el cumplimiento, por el arrendatario, de sus obligaciones arrendaticias. Las garantías más usuales son el aval bancario o la fianza personal. El aval bancario es una herramienta de garantía, ejecutable según proceda en acuerdo bilateral, que implica depositar una cantidad de dinero líquido en la entidad bancaria concedente del aval y que además tiene unos costes mensuales o trimestrales. El banco suele cobrar el 1% al principio (incluyendo gastos de apertura, notario, etc.), y después en torno a un 0.75% ó 1% trimestralmente. En el caso de fianza personal, como herramienta de garantía, un tercero se compromete a responder ante el arrendador en caso de que el arrendatario incumpla las obligaciones legales o pactadas, derivadas del contrato.
Existe la posibilidad de la cesión del contrato de arrendamiento, con todos sus derechos y deberes a una tercera persona, o el subarriendo a otra persona de una parte de la vivienda. En este caso, el arrendamiento sólo puede subarrendar durante el tiempo que dure su propio contrato de alquiler, sin que el importe del subarriendo pueda superar el de la renta que el inquilino esté abonando. En los dos casos, tanto en la cesión como en el subarriendo, el propietario debe prestar su consentimiento por escrito.
El inquilino dispone del derecho de adquisición preferente o de tanteo si el propietario de la vivienda pretende venderla. El propietario está obligado legalmente a ofrecérsela al inquilino, y éste dispondrá de un plazo de 30 días para comunicar su decisión de compra.
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